Foire aux questions sur la nue-propriété dans l'ancien

Avant d'acheter ou de vendre en nue-propriété, il faut savoir comment est calculée la valeur de cette dernière. La valeur de la nue-propriété s'obtient en retirant la valeur de l'usufruit à celle de la pleine propriété. La valeur de l'usufruit est obtenue en capitalisant sur sa durée les loyers que pourrait encaisser le propriétaire qui louerait le bien. De ces loyers on soustrait les charges et les frais que l'usufruitier assume.

L’investisseur qui achète en nue-propriété bénéficie d’un prix attractif et d'une fiscalité avantageuse quand il revendra le bien ultérieurement, en contrepartie d'acquérir un bien dont il n'a pas la jouissance pour une certaine durée. De plus, il s’exonère de la gestion locative du bien, puisque vous l’occupez, et des aléas de la vacance locative.

En cas de décès du vendeur au cours de l'usufruit, le nue-propriétaire a six mois pour verser le complément de prix prévu. Si il ne souhaite pas mobiliser son épargne, Monetivia peut l’accompagner dans la mise en place d'un financement bancaire ou pour revendre le bien dont il est devenu plein propriétaire.

Cela dépend de la formule choisie. Il n’y a pas de contrainte d’âge pour un démembrement temporaire. Pour une vente en nue-propriété simple, il n’y pas de contraintes d’âge non plus, si ce n’est que plus l’on est jeune plus le capital obtenu est faible. Pour la vente à prix ajusté (Contrat Monetivia), il faut avoir minimum 69 ans (pour le plus jeune) pour la souscription de l’assurance comprise dans cette formule.

Oui. Le vendeur détient l'usufruit du bien. À ce titre, il peut le louer et percevoir les loyers correspondants. Les deux parties conviennent que c'est Monetivia qui gérera la mise en location du bien afin de veiller à la qualité du locataire et protéger, ainsi les intérêts de l'investisseur. Au-delà de la période d'usufruit, le vendeur ne peut plus louer le bien.

L’usufruiter peut choisir de mettre en location le bien et donc de percevoir des revenus. Pour cette raisons, l’usufruiter continue d’acquitter tous les fais traditionnellement à la charge d’un propriétaire (taxe foncière et charge de copropriété). Cela est d'ailleurs pris en compte dans le calcul du prix de vente en immobilier, de la nue-propriété, qui serait sinon inférieur. En revanche, l’investisseur doit supporter les éventuels gros travaux (article 605 et 606 du Code civil), qui « intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3ème Civ. 13-7-2005 n°04-13.764). 
Au-delà de la durée d'usufruit, si le ven¬deur occupe encore le bien, le partage des charges évolue. Il est assimilable à un locataire et ne paye plus que les charges locatives.

Acheter ou vendre en nue-propriété soulève aussi des questions concernant la fiscalité. De ce fait, sachez que si vous envisagez d'investir ou de vendre en nue-propriété, la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier, de l'occupant, donc du vendeur.

L'IFI, dans le cadre d'un investissement en nue-propriété est réparti à la hauteur du montant de l'investissement. La  valeur de la nue-propriété rentre dans votre assiette fiscale tandis que la valeur de l'usufruit rentre dans celle du vendeur.

C'est le vendeur qui souscrit l'assurance Allianz incluse dans le schéma de vente à prix ajusté (Contrat Monetivia) car c'est lui qui va décider qui bénéficiera dans le futur de cette assurance. Il verse une prime unique lors de la vente immobilière de la nue-propriété, qui est fixée en fonction de son âge, de la durée de l’usufruit temporaire et de la valeur du bien vendu. Cette prime d'assurance lui permet de continuer à habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. (l’acheteur, qui ne récupère pas encore le bien, perçoit dans ce cas la rente versée par l’assureur). Si en revanche, passé la période d’usufruit,  il quitte le bien, alors c’est lui qui percevra la rente versée par l’assureur jusqu’à la fin de sa vie.

Dans le Contrat Monetivia, en cas de décès du vendeur pendant la période d'usufruit, l’investisseur bénéficie d'un abattement sur le complément de prix à verser aux héritiers. Si le décès intervient au cours des trois premières années, cet abattement est majoré.

C'est le vendeur qui souscrit l'assurance Allianz incluse dans le schéma de vente à prix ajusté (Contrat Monetivia) car c'est lui qui va décider qui bénéficiera dans le futur de cette assurance. Il verse une prime unique lors de la vente immobilière de la nue-propriété, qui est fixée en fonction de son âge, de la durée de l’usufruit temporaire et de la valeur du bien vendu. Cette prime d'assurance lui permet de continuer à habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. (L’acheteur, qui ne récupère pas encore le bien, perçoit dans ce cas la rente versée par l’assureur). Si en revanche, passé la période d’usufruit,  il quitte le bien, alors c’est lui qui percevra la rente versée par l’assureur jusqu’à la fin de sa vie.

La première protection des héritiers vient du fait que le vendeur est en principe solvable quand il doit payer le complément de prix dû à la succession en cas de décès prématuré du vendeur pendant une vente immobilière en nue-propriété. En effet, la valeur du bien dont il vient alors de devenir plein propriétaire est par construction nettement supérieure au montant du complément de prix à payer le cas échéant, sachant qu’il bénéficie d’un délai minimum de six mois pour revendre le bien et régler le complément de prix (au-delà, il est redevable de pénalités). Au-delà, de nombreuses clauses techniques rédigées par des notaires protègent la succession du paiement effectif du complément de prix dû : une hypothèque légale du vendeur, la possibilité de forcer la mise en location du bien, la possibilité de saisir le bien et le faire vendre, une clause résolutoire annulant la vente. L’acheteur n’a aucun intérêt à ne pas payer le complément de prix qui est dû.

Oui. Qu’il soit propriétaire ou non du bien, le conjoint de l’usufruitier peut bien sûr bénéficier du Contrat Monetivia et continuer à habiter le bien jusqu'à la fin de sa vie. Les schémas de vente immobilière en nue-propriété prévoient tous la possibilité d'associer un conjoint à l'opération.

Oui bien sûr, car le capital perçu initialement peut être placé pour générer des revenus. Monetivia peut au besoin orienter l’usufruitier vers un conseil (par exemple un conseiller en gestion de patrimoine) qui pourra l’accompagner sur la meilleure stratégie à mettre en œuvre en fonction de ses objectifs. Il lui fera des recommandations précises pour que son capital financier fructifie et génère des revenus sûrs et pérennes.

Si l’usufruitier choisi d’aller en maison de retraite ou n’a plus l’utilité du logement, il a la possibilité de le mettre en location. Alternativement, il peut aussi proposer au nu-propriétaire de racheter l’usufruit. 
Monetivia pourra conseiller l’usufruitier dans le calcul du prix de cession, en se basant sur les revenus locatifs du potentiel identifiés le jour J.
Dans le cas de la vente à prix ajusté (Contrat Monetivia), passé la période d’usufruit temporaire, en tant que vendeur, vous bénéficiez de la rente versée par l’assureur Allianz si vous renoncez à votre droit d’usage et d’habitation.

Contrairement à un usufruit, un droit d’usage et d’habitation ne donne pas le droit de louer le bien. Il a donc beaucoup moins de valeur, ce qui est reconnu par le fisc. Un usufruit donne le droit de percevoir des revenus locatifs, c’est donc une bonne protection sur le plan patrimonial et contre l’inflation. Enfin, l’usufruitier peut proposer au nu-propriétaire de racheter l’usufruit résiduel.