Optimiser sa fiscalité et réduire ses impôts

Propriété rime souvent avec fiscalité. Et c’est un fait : acheter, vendre, transmettre… autant de changements qui sont le plus souvent soumis à l’impôt. Quand on est propriétaire, on est souvent très heureux d’avoir investi quelques années plus tôt dans un bien immobilier qui a pris de la valeur. « On a fait une bonne affaire, en investissant ici, il y a 20 ans ! ». Oui, un bel investissement, mais dont la fiscalité peut s’avérer à terme, décourageante, notamment si l’on est assujetti à l’IFI.”

La réduction des impôts et l'optimisation fiscale représentent des enjeux essentiels pour bon nombre de propriétaires immobiliers. Pour atteindre ces objectifs, des stratégies judicieuses et adaptées sont indispensables. Ceci est particulièrement vrai pour les individus souhaitant bien vivre leur retraite, où la planification fiscale prend une dimension élémentaire. De même, pour ceux qui envisagent une vente en nue-propriété, comprendre les implications fiscales et les moyens d'optimisation devient une nécessité incontournable.

Dans ce contexte, il est primordial de s'armer de connaissances et de conseils adaptés pour naviguer avec assurance dans le domaine fiscal. Monetivia vous propose donc d'explorer diverses stratégies et pratiques permettant d’optimiser sa fiscalité et de réduire ses impôts. 

Si vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier, il se peut que vous soyez taxés à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, qui n’est applicable qu’au-delà d’un certain seuil. Ceci soulève une préoccupation importante pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité.

Pour être soumis à l'IFI, votre patrimoine immobilier doit être égal ou supérieur à 1,3 million d'euros, tous les biens et droits immobiliers directement et indirectement détenus étant compris dans le patrimoine pris en compte pour le calcul de l'IFI.

Contrairement au cas dominant que la plupart des gens ont en tête - à savoir celui d’une donation de nue-propriété aux enfants dans un cadre intra-familial – ce n’est pas toujours l’usufruitier qui doit s'acquitter de la note de l’IFI. Dans le cas d’une vente de nue-propriété, comme spécifié à l’article 968 du CGI (anciennement 885 G abrogé), l’IFI doit être partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

En monétisant votre immobilier, vous ferez donc mécaniquement baisser votre IFI voire vous en sortirez si vous franchissez le seuil de déclenchement à la baisse (1 300 000 €). C’est une méthode efficace pour réduire ses impôts.

Si les conjoints et les pacsés échappent aux droits de succession, les autres héritiers n’ont pas cette chance. Les biens immobiliers reçus par vos enfants ou petits-enfants, par exemple, sont soumis (après l’abattement légal) à un barème de taxation progressif, dont les taux s’échelonnent de 5 à 45%. Si vos héritiers ne sont pas en ligne directe (parents, frères et sœurs, neveux et nièces, ou cousins…), c’est un taux allant de 35 à plus de 60% qui s’applique.

Il est, cependant, toujours possible d’optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine, avec un peu d’anticipation. Si vous ne souhaitez pas voir partir dans les poches du fisc le patrimoine que vous avez bâti toute votre vie, il est nécessaire d’anticiper votre succession et de préparer la transmission de votre patrimoine de votre vivant.

Les donations, qui permettent de profiter d’abattements rechargeables tous les 15 ans sur les droits à payer, l’assurance-vie et le démembrement de propriété de vos biens immobiliers, en sont des leviers possibles d’optimisation de la fiscalité. Ces stratégies peuvent grandement contribuer à réduire vos impôts, garantissant ainsi que votre patrimoine soit transmis selon vos souhaits, de la bonne manière fiscalement et de bien vivre votre retraite.
 

Les donations

Lorsqu'elle est consentie entre parents et enfants, une donation ouvre droit à un traitement spécifique de la part du fisc. En vendant la nue-propriété de votre bien immobilier, vous pouvez ainsi donner du capital en avance sur l’héritage à vos ayants droit, et optimiser votre fiscalité en limitant les droits à payer lors de la succession et en profitant d’abattements dès aujourd’hui (cf Comment faire une donation ? | economie.gouv.fr)

L’assurance-vie 

Les placements en assurance-vie, aussi bien avant qu’après 70 ans, offrent un cadre fiscal avantageux pour la transmission du patrimoine à ses proches*. (cf. Fiscalité & Imposition sur l'assurance-vie | Allianz)
La vente de la nue-propriété d’un bien peut permettre de réallouer le capital obtenu voire de le transmettre immédiatement dans des conditions fiscales plus avantageuses que celles qui s’appliqueront si le bien est transmis lors de la succession. Dans certains cas, cela peut aboutir à optimiser le coût fiscal de la transmission de votre patrimoine.
*selon la fiscalité en vigueur en avril 2023

La vente en nue-propriété, en dehors de son impact pour réduire ses impôts et optimiser sa fiscalité, présente plusieurs avantages fiscaux souvent sous-estimés mais importants pour les propriétaires immobiliers.

Transmission patrimoniale optimisée

Vendre en nue-propriété s'inscrit également comme une stratégie efficace pour préparer et organiser sa succession. En cédant la nue-propriété de leur bien, les propriétaires peuvent transmettre une part significative de leur patrimoine à leurs héritiers afin d’optimiser sa fiscalité, tout en bénéficiant d'allègements fiscaux substantiels en termes de droits de succession et de donation.

Avantages en termes d'IFI

Comme mentionné précédemment, la vente en nue-propriété permet de diminuer la base taxable de l'IFI, mais elle offre aussi une planification fiscale à long terme. En séparant l'usufruit de la nue-propriété, la valeur taxable du bien immobilier se trouve réduite, permettant ainsi au vendeur de potentiellement passer sous le seuil d'imposition de l'IFI.

Finalement, la vente en nue-propriété est une stratégie fiscale robuste qui va au-delà de la simple réduction de l'IFI. Elle permet d’optimiser sa fiscalité, contribuant à une meilleure préparation pour bien vivre sa retraite et une transmission patrimoniale plus efficace. Pour en savoir plus sur ces stratégies, n'hésitez pas à consulter notre section qui sommes-nous pour une compréhension approfondie des services que nous proposons.