La nue-propriété avec usufruit temporaire

Avant de détailler le mécanisme de la vente en nue-propriété avec un usufruit temporaire, revenons rapidement sur le démembrement de propriété, nécessaire à toute vente en nue-propriété.
La vente en démembrement est une transaction où la propriété d'un bien est divisée en usufruit et nue-propriété. L'acheteur obtient la nue-propriété, tandis que l'usufruit (droit d'usage ou de percevoir les revenus du bien) reste avec le vendeur.

La vente en nue-propriété peut se faire en conservant uniquement un usufruit temporaire, d’une durée limitée choisie par le vendeur. On parle alors de vente en démembrement temporaire.

Cette formule est notamment adaptée au cas des résidences secondaires dont on peut avoir moins besoin ou envie quand on atteint un âge avancé ; ou au cas des biens locatifs, si on est prêt à se passer du revenu locatif au-delà d’un certain temps.

À noter qu’il n’est pas impossible de vendre une résidence principale en démembrement temporaire. Mais l’acheteur voudra alors s’assurer que le vendeur a vraiment la capacité de quitter les lieux à la fin de la durée prévue, autrement dit à aller se reloger ailleurs, ce qui nécessite d’avoir dans son patrimoine d’autres biens immobiliers.

Comment se calcule le prix de vente de la nue-propriété ? 

Le prix de vente de la nue-propriété correspond à la valeur de marché du bien diminuée de la valeur de l’usufruit qui est conservé par le vendeur.

Économiquement, celle-ci correspond au nombre d’années pendant lesquelles le vendeur occupera le bien multiplié par la valeur locative du bien. On capitalise donc des loyers sur la durée convenue et on les retranche ensuite à la valeur du bien. C’est un aspect clé pour le calcul du démembrement.

En résumé, la valeur de l’usufruit dépend de sa durée et de la valeur locative du bien et le prix de la nue-propriété vendue s'ajuste symétriquement. Plus l’usufruit est long, moins la nue-propriété a de valeur. Plus l’usufruit est court, plus le prix de la nue-propriété vendue augmente.

Les avantages de la nue-propriété avec un usufruit temporaire pour les vendeurs 

• Sécuriser son patrimoine
  Chez Monetivia, nous souhaitons sécuriser financièrement les opérations de vente en nue-propriété et notamment protéger le vendeur en cas de décès.
  En effet, en cas de décès, l’usufruit conservé s’éteint immédiatement et le nu-propriétaire, i.e. l'acheteur devient alors pleinement propriétaire.

Se pose alors la question du manque à gagner qui survient, et plus largement du risque que le vendeur prend dans ce type d’opération de démembrement temporaire ou non, car l’extinction de l’usufruit prématurée aboutit à une perte de valeur immédiate : les années d’usufruit prévues et non consommées sont perdues.

Concrètement, si la vente a été réalisée avec un usufruit temporaire de 15 ans, que faut-il prévoir en cas de décès prématuré au bout de 5 ans, sachant que le prix de la nue-propriété encaissé au départ par le vendeur aurait été bien supérieur si l’opération avait été dès le début prévue pour un usufruit de 5 ans ?

Chez Monetivia, nous avons des convictions très fortes sur ce sujet, car nous avons une vision patrimoniale de la vente en démembrement. Nous considérons ainsi que monétiser un bien ne doit pas nécessairement conduire à prendre des risques inconsidérés sur le plan financier.

Pour chaque vendeur, un bien immobilier constitue probablement une partie importante de du patrimoine. Dès lors, pourquoi prendre le risque de faire une mauvaise opération et de le vendre à perte ?
C’est pour cela que nous incluons des mécanismes de protection dans nos schémas de vente en nue-propriété. Concrètement, nous prévoyons un mécanisme de révision du prix à la hausse en cas de décès prématuré. Celui-ci prend la forme d’un capital complémentaire versé par l’acheteur, qui récupère la pleine propriété plus tôt que prévu, aux ayants-droits du vendeur. Ces derniers se voient ainsi indemnisés du fait que le vendeur n’est pas resté dans les lieux aussi longtemps que prévu initialement.

En résumé, au-delà d’une durée de 7 ans d’usufruit, nous prévoyons donc un mécanisme de capital complémentaire dans toutes nos ventes en démembrement temporaire.

• La flexibilité de la vente en nue-propriété avec un usufruit temporaire
  La vente en démembrement temporaire a l’avantage d’être très flexible. L’âge du vendeur n’impacte pas le calcul du prix de vente de la nue-propriété, seule la durée que vous avez choisie importe. C’est vous qui fixez les règles et qui choisissez la durée de l’usufruit que vous conservez en fonction, si besoin, du niveau de capital que vous souhaitez percevoir.
  L’autre avantage de cette formule, c’est le mécanisme qu’elle offre de protection de vos ayants-droits. Vous n’êtes pas exposé à un risque de perte significative en cas de décès prématuré.

   

  Ce sont nos clients qui en parlent le mieux… Madame R. est propriétaire d’un appartement à Saint Gilles Croix de vie, en Vendée. « Aujourd’hui, j’ai 72 ans, je compte bien profiter de cette résidence secondaire encore quelques années, mais dans 15 ans, je n’aurai sans doute plus la force de traverser tout le pays pour profiter du bon l’air de la mer… J’ai vendu la nue-propriété de cet appartement. J’en profite encore aux beaux jours et avec le capital que j’ai récupéré, j’ai fait des travaux dans mon logement parisien que je voulais faire depuis longtemps. »

Comme tout investissement en nue-propriété, la nue-propriété avec un usufruit temporaire attire de plus en plus d’investisseurs en raison de ses nombreux avantages.

Une acquisition à un prix décoté 

L’un des principaux avantages du démembrement temporaire est la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché. En effet, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété, ce qui se traduit par une décote significative sur le prix d’achat.

Une fiscalité allégée 

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu (IR), puisque par définition, il ne touche pas de loyer. Cela représente une économie d’impôt non négligeable, surtout pour les contribuables fortement imposés.

Aucune gestion locative 

Comme l’usufruitier détient le droit d’usage et de perception des loyers, le nu-propriétaire est exempté de toute gestion locative. Cela élimine les contraintes et les coûts associés à la gestion d’un bien locatif.

Potentiel de plus-value à long terme 

À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, souvent revalorisé. Cela peut se traduire par une plus-value significative, surtout si le marché immobilier a connu une croissance pendant la période de démembrement.

Date certaine de pleine propriété 

La nue-propriété avec usufruit temporaire, est la seule formule d’investissement en nue-propriété qui permet de connaitre de façon certaine, au plus tard la date de débouclage de l’investissement.

Un investissement éthique 

Chez Monetivia, on sait que nos investisseurs ne souhaitent pas le décès de leur vendeur. C’est pourquoi, nous avons mis en place un mécanisme de protection qui, en cas de décès du vendeur, assure le partage des gains de l’usufruit non consommé entre les héritiers du vendeur et l’investisseur.