La nue-propriété avec usufruit à vie

Avec ce dispositif, seule la nue-propriété est vendue et le vendeur conserve un usufruit à vie. Le prix de la nue-propriété est fixé aujourd’hui et ne bougera pas, quelle que soit la date du décès du vendeur et la durée réelle pendant laquelle le bien est utilisé. Le prix de vente ne sera pas ajusté dans le futur. Que le bien soit occupé seulement quelques années ou bien 30 ans, cela n'affectera pas les conditions financières de la transaction.

Vendre en nue-propriété implique d’établir sa valeur et pour cela, nous nous appuyons sur des barèmes qui tiennent compte de l’espérance de vie du ou des vendeurs et de la rentabilité locative du bien vendu.
Naturellement, plus le vendeur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée en pourcentage de la valeur vénale du bien.

À noter qu’une erreur fréquemment commise est de vouloir déterminer le prix de vente de la nue-propriété en application du barème fiscal 669.1 du Code Général des Impôts. En effet, il faut savoir que celui-ci n’est jamais utilisé sur le marché de la transaction car il n’est pas assez « fin ». En raisonnant seulement par tranche de 10 ans et sans tenir compte des rendements locatifs, qui varient d’une commune à l’autre, ce barème passe à côté de la réalité économique que constitue une transaction en démembrement de propriété. À noter, par contre, qu'il doit bien sûr être appliqué par les notaires pour calculer le montant des droits de mutation que devra payer l’acheteur.
 

Vendre en nue-propriété, une alternative au viager 

Opter pour la vente en nue-propriété représente une stratégie patrimoniale intelligente pour les propriétaires désireux de valoriser leur bien immobilier tout en conservant l'usage de celui-ci. Il s’agit d’une alternative au viager pertinente car à la différence du viager, où le vendeur perçoit une rente périodique dont le total reste incertain, vendre la nue-propriété de son bien implique le versement immédiat d'un capital fixe et défini. Cet aspect représente un avantage notable pour ceux qui recherchent une stabilité financière.

Lors de la vente en nue-propriété, le propriétaire cède uniquement la nue-propriété du bien, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'usage et de jouissance de la propriété. Cette séparation est fondamentale et offre un bénéfice considérable par rapport au viager. Ainsi, même après la vente, le vendeur peut continuer à habiter dans son bien ou à percevoir des loyers si celui-ci est loué.

La différence majeure entre le viager et la nue-propriété 

La principale différence entre un contrat en viager et la vente en nue-propriété réside dans la nature et la structure des paiements. Alors que le viager est marqué par une incertitude quant au total perçu, due à sa nature aléatoire et dépendante de la longévité du vendeur, vendre en nue-propriété assure une rémunération immédiate et constante. Ce trait rend cette solution particulièrement séduisante pour ceux qui souhaitent une alternative au viager et des liquidités fiables et rapides, sans les incertitudes liées aux rentes viagères.

La vente en nue-propriété avec usufruit à vie est plus sécurisée que la vente en viager 

Vendre en nue-propriété simple diminue les risques financiers pris par le vendeur par rapport à une vente en viager. Au lieu de recevoir tout ou partie du prix de vente dans le futur sous forme de rentes viagères, le vendeur encaisse immédiatement 100% du prix convenu. Il ne fait plus crédit à l’acheteur, ce qui convenons-le, est le métier d’un banquier et non pas d’un retraité ! La question de la solvabilité de l’acheteur ne se pose donc pas une fois la vente actée, une belle alternative au viager donc.

De plus, le capital perçu n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu (dans le cas d’une résidence principale) alors que dans une vente en viager la rente perçue est en partie fiscalisée.

Enfin, à la différence du viager, le vendeur conserve un usufruit qui lui donne le droit de louer son bien ; et qu'il peut revendre ultérieurement, par exemple au nu-propriétaire.

Exemple chiffré

À titre d’exemple, vendre la nue-propriété d’un bien à Paris, secteur très recherché par les investisseurs et donc caractérisé par des rendements locatifs faibles, est évaluée dans le cadre d’une vente en nue-propriété simple à :

• Pour une femme de 75 ans : à 56,4% de la valeur du bien en pleine propriété
• Pour un homme de 75 ans : à 63,3% de la valeur du bien en pleine propriété
• Pour un couple de 75 ans : à 52,6% de la valeur du bien en pleine propriété
• Pour une femme de 85 ans : à 72,5%  de la valeur du bien en pleine propriété
• Pour un homme de 85 ans : à 76,7% de la valeur du bien en pleine propriété

• Pour un couple de 85 ans : à 69,3% de la valeur du bien en pleine propriété
   

  Ce sont nos clients qui en parlent le mieux Pierre a 79 ans. Il est propriétaire d'un appartement à Lyon, dans le 6ème arrondissement. Il n'a pas d'enfant et pas de neveux ou de nièces qu'il pourrait gratifier dans le cadre d'une succession, il cherche une alternative au viager parce que ce système de vente ne lui plaît pas. Il a choisi de vendre en nue-propriété simple son appartement sans mécanisme de complément de prix en cas de décès. " Je voudrais voyager et faire des travaux d'isolation de mon appartement. La vente en nue-propriété simple m'apparaît comme une solution idéale. Je n'ai rien à perdre et personne à protéger. Je maximise le capital encaissé immédiatement et je suis sûr de pouvoir rester chez moi jusqu'à la fin de mes jours. C'est ce qui compte pour moi."

Investir dans l’immobilier ancien en nue-propriété présente plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs. Voici un aperçu des principaux bénéfices de ce type d’investissement :

Acquisition à un prix réduit 

L’un des plus grands avantages de l’investissement en nue-propriété est la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un coût inférieur à celui du marché. En effet, puisque l’investisseur ne bénéficie pas immédiatement de l’usufruit, une décote significative est appliquée au prix d’achat, pouvant aller de 20 % à 50 %.

Exonération des charges courantes 

Pendant la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété est exempté des charges courantes et de l’imposition sur le bien. Cela inclut la taxe foncière et la taxe d’habitation, qui restent à la charge de l’usufruitier, ainsi que les charges de copropriété à l’exception de celles relevant des article 605 et 606 du CGI.

Protection contre les risques locatifs 

En tant que nu-propriétaire, l’investisseur est protégé contre les risques associés à la location, tels que les loyers impayés ou les dégradations du bien, car la gestion immobilière est déléguée à l’usufruitier.

Perspective de plus-value à long terme 

À l’expiration du démembrement, c’est-à-dire au décès du vendeur, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. À ce moment, il peut soit occuper le bien, soit le louer, bénéficiant ainsi d’une potentielle plus-value importante due à l’emplacement privilégié du bien dans les grandes villes.

Gestion immobilière simplifiée  

L’investissement en nue-propriété offre une gestion immobilière simplifiée, car pendant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui est responsable de l’entretien et de la gestion du bien.
En conclusion, l’investissement en nue-propriété dans l’immobilier ancien est une stratégie attrayante pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier à un coût réduit, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée et d’une protection contre les risques locatifs. C’est une option particulièrement intéressante pour les investisseurs à long terme qui visent une plus-value significative à la reprise de la pleine propriété.