Financement et fiscalité

Le monde de l'investissement immobilier se révèle souvent complexe et plein de nuances, surtout lorsque l'on explore des options moins conventionnelles telles que l'achat en nue-propriété. S'articulant autour d'une approche distincte en matière de financement et de fiscalité, cette méthode présente des avantages notables, notamment pour ceux qui souhaitent s'engager dans l'immobilier ancien sans les contraintes habituelles.

Naviguer dans les eaux de l'emprunt, de l'usufruit, de la plus-value immobilière, et du statut de nu-propriétaire demande une compréhension approfondie des implications financières et fiscales. Chez Monetivia, nous vous expliquons les subtilités du financement d'un investissement en nue-propriété, soulignant les particularités qui le distinguent des investissements locatifs traditionnels, tout en mettant en lumière l'architecture fiscale avantageuse qui l'accompagne.

Acheter en nue-propriété présente plusieurs avantages, particulièrement en ce qui concerne le financement, la fiscalité, ainsi que la gestion stratégique des emprunts et de l'usufruit. Voici quelques points clés qui soulignent l'intérêt d'opter pour cette forme d'investissement immobilier.

Avantages Fiscaux

• Fiscalité allégée : l'un des principaux attraits de l'achat en nue-propriété réside dans les bénéfices fiscaux significatifs. La fiscalité liée à ce type d'investissement est généralement plus avantageuse comparée à celle des investissements immobiliers classiques. Par exemple, lors de l'achat, le montant de la nue-propriété est inférieur à celui de la pleine propriété, ce qui se traduit par une base de taxation réduite

• Plus-value immobilière en nue-propriété : la fiscalité sur la plus-value est également avantageuse. En effet, lors de la revente du bien. la décote appliquée initialement sur la nue-propriété n'est pas considérée comme une plus-value, permettant ainsi une optimisation fiscale lors de la cession du bien.

Financement optimisé

• Cout réduit à l'achat : le financement d'un achat en nue-propriété est souvent plus accessible, car le cout d'acquisition est intérieur a celui d'un bien en pleine propriété. Cela peut permettre à l'investisseur de mobiliser moins de capital ou de réduire le montant de l'emprunt nécessaire.
   

• Flexibilité de financement : bien que l'investissement en nue-propriété ne génère pas de revenus locatifs immédiats pour rembourser un emprunt, les investisseurs peuvent tout de même obtenir un financement grâce à d'autres formes de garanties ou de revenus.

   

Gestion de la nue-propriété

• Usufruit temporaire : l'acheteur de la nue-propriété n'est pas responsable de la gestion quotidienne du bien, ni des coûts d'entretien courants, qui sont a la charge de l'usufruitier. Cela peut representer un intérêt notable pour des investisseurs ne souhaitant pas s'engager dans la gestion active d'un bien immobilier.
   
• Reconstitution de la pleine propriété : à l'expiration de la période d'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires. C'est une opportunité de valorisation du patrimoine à long terme, surtout si le bien immobilier a pris de la valeur.

En somme, acheter en nue-propriété offre une structure d'investissement qui peut s'avérer particulièrement attractive en termes de fiscalité, de financement, et de gestion des aspects liés à l'emprunt, l'usufruit, et la plus-value immobilière en nue-propriété. Si vous souhaitez en savoir plus sur le principe et le fonctionnement de cette méthode d'achat, vous pouvez nous contacter.

Le besoin de financer tout ou une partie de l'opération à crédit se fait moins sentir dans un investissement en nue-propriété que dans un investissement locatif classique, car toutes choses égales par ailleurs, le prix a acquisition est bien inférieur (pour un même bien) puisque l'investisseur renonce à percevoir des loyers pour un certain temps.

Néanmoins, acheter en nue-propriété peut parfaitement se faire à crédit. La mise en place d'un financement bancaire se caractérise par deux spécificités qu'il taut avoir en tête :

• La première est que cet investissement ne génère pas de revenus permettant de rembourser la dette d'acquisition. Dans le cas d'un crédit, qui soit amortissable ou in fine, il faudra donc mobiliser d'autres revenus.
   
• La seconde spécificité tient au fait que les banques prêteuses ne prennent pas en garantie la nue-propriété du bien. Elles exigent donc d'autres garanties (on parle de garanties déplacées), qui peuvent étre une hypothèque sur un autre bien immobilier ou le nantissement d'un actif financier. Dernière possibilité. il est possible de recourir a une caution obtenue auprès d'une société de caution, pouvant servir l'alternative à l'hypothèque dans la prise en charge du remboursement du crédit en cas de défaut de paiement. Monetivia travaille dans ce domaine régulièrement avec la SACEFF qui propose une offre similaire à la caution Crédit Logement.

Monetivia accompagne ses clients dans la mise en place de financements en s'appuyant sur des courtiers en crédits partenaires, spécialisés en nue-propriété. Pour en savoir plus, contactez notre Département Investisseurs.

La fiscalité de l'investissement en nue-propriété

La fiscalité d'un investissement en nue-propriété est très avantageuse. Elle présente deux caractéristiques majeures : 

• D'une part, le prix de la nue-propriété est calculé à partir de loyers bruts sur la période considérée. Autrement dit, les loyers encaissés au départ sous forme de réduction de prix échappent à la fiscalité sur les revenus fonciers.

• D'autre part, la fiscalité des plus-values est favorable car lors de la revente du bien en pleine propriété, le fisc n'assimile pas la décote engrangée au départ à une plus-value et considère que le prix de revient du bien est la valeur du bien en pleine propriété lors de l'investissement initial.

Moralité: la rentabilité de l'investissement n'est pas dégradée par une fiscalité élevée comme c'est généralement le cas lors d'un investissement immobilier dans l'ancien.