La fiscalité de la vente en nue-propriété

La vente d'un bien en nue-propriété est avant tout une vente immobilière. Cela implique des considérables spécifiques en termes et d'imposition de cette nue-propriété.  A ce titre, les taxes à payer lors de la vente sont assumées par l’acheteur. C’est le cas notamment des taxes collectées par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales, et qui composent la plus grosse partie de ce qu’on appelle communément les « frais de notaire » - les émoluments du notaire rémunérant son travail de conseil et de rédaction d’acte ne représentant qu’une toute petite partie de ces frais.

Il faut savoir que dans ce type de vente, l'imposition de la nue-propriété bénéficie de la plus belle niche fiscale offerte aux Français, à savoir l’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale et ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Si vous vendez la nue-propriété de votre résidence principale, le capital perçu sera donc totalement défiscalisé.

Dans les autres cas (résidence secondaire ou bien locatif), vous bénéficierez néanmoins du régime de l’abattement pour la durée de détention. La plus-value est alors diminuée d'un abattement qui dépend du laps de temps pendant lequel vous avez détenu le bien, avant d’être taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Pour plus d’informations, il convient de se reporter au site des impôts ici.

Contrairement à ce que pensent beaucoup de gens, la vente en nue-propriété peut influencer de manière significative la fiscalité de la nue-propriété. Elle permet notamment de baisser l’IFI, pour peu que le produit de la vente ne soit pas réinvesti en immobilier.

En effet, lorsqu’un plein propriétaire vend la nue-propriété de son bien et conserve un usufruit, l’IFI est partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier suivant les proportions fixées par le barème fiscal mentionné à l’article 669 du CGI, illustrant un aspect important de l'imposition de la nue-propriété.

Pour le fisc, les actifs grevés de l'usufruit sont alors compris comme respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, à la différence de ce qui est prévu dans le cas d’une donation de nue-propriété intrafamiliale (ou l’usufruitier doit rentrer dans la valeur de son patrimoine 100% de la valeur du bien en pleine propriété).

Cette doctrine particulière de la fiscalité de la nue-propriété est clairement énoncée à l’article 968 du Code Général des Impôts (anciennement 885 G abrogé), que vous trouverez ici, et rappelée par ailleurs dans l’article des Echos de l’excellent Me Dadoit.