La convention de démembrement
La répartition des charges
Le Code civil a prévu que les travaux d’entretien et les réparations sont à la charge de l’usufruitier (du vendeur), tandis que les « grosses réparations » sont à la charge du nu-propriétaire (l’acheteur), comme expliqué précédemment sur la définition une convention de démembrement. C’est ce qu’énoncent précisément les articles 605 et 606 du Code civil) qui ajoute néanmoins pour les « grosses réparations » : « à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. ».
La plupart des actes notariés de vente de nue-propriété appliquent cette logique qui est globalement celle que retient aussi le fisc, à savoir : celui qui conserve les revenus (en l’espèce l’usufruitier peut encaisser des revenus locatifs), conserve aussi à sa charge les coûts liés à la détention du bien.
À noter que la notion de « grosses réparations » retenue par le code civil n’est pas liée à un seuil de montants mais est liée à une nature de travaux. En l’occurrence, l’article 606 du Code civil prévoit que les grosses réparations « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » ; « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » ; « toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Ce sujet a été précisé par la jurisprudence. Aux termes d’un arrêt rendu le 21 avril 2022, la Cour de cassation a retenu que pour être qualifiés de « grosses réparations" , les travaux doivent affecter l’immeuble dans « sa structure » et dans sa « solidité générale », sans être nécessairement expressément visés à l’article 606 du Code civil. Ce faisant, la Cour de cassation adopte une interprétation extensive de la notion de « grosses réparations » en réaffirmant quasiment « mot pour mot » la position de principe qu’elle avait d’ores et déjà adoptée par une décision rendue le 13 juillet 2005 (Cass. Civ. 13/07/2005 n° 04-13.764) . Ainsi, la Cour de cassation semble donc avoir abandonné définitivement l’interprétation restrictive consistant à considérer que l’énumération des grosses réparations figurant à l’article 606 du Code civil était limitative (Cass. Civ. 25/10/1983 n° 82-11.261 ; Cass. Civ. 27/11/2002 n°01-12.816).
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Ce qu’il faut retenir Le vendeur de la nue-propriété conserve à sa charge la plupart des coûts liés au bien hormis les réparations affectant la structure et la solidité générale du bâtiment, certains acheteurs ayant une lecture très restrictive de ces notions. L’important pour le vendeur est surtout que le prix de vente de la nue-propriété prend bien en compte ce partage des coûts. |
Impôts et taxes : droits et obligations du nu-propriétaire et de l'usufruitier
Traditionnellement, dans une vente en nue-propriété, la convention de démembrement prévoit que les taxes et impôts immobiliers sont à la charge de l’usufruitier, en appliquant une logique qui est la suivante : celui qui peut percevoir les fruits du bien (ici des revenus locatifs sachant que l’usufruit donne le droit de louer le bien) est aussi celui qui assume les charges.
Le prix de vente reflète la répartition des charges futures
Dans d’autres formules de monétisation d’un bien que la vente en nue-propriété, et dans la convention de démembrement, le vendeur conserve non pas un usufruit mais un simple droit d’usage et d’habitation, strictement personnel. Avec comme corollaire une situation qui à première vue paraît plus favorable pour le vendeur que dans une vente en nue-propriété, au regard du partage des charges et impôts à payer dans le futur. En effet, dans ce cas le vendeur est assimilé à un locataire et ne doit alors plus assumer que les charges locatives post-transaction.
Attention néanmoins à ne pas se laisser induire en erreur, sachant que ce qui est plus favorable pour un vendeur … l’est donc forcément moins pour un acheteur ! Ce dernier va donc logiquement le répercuter dans son prix d’achat.
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Ce qu’il faut retenir Dans le cas d’une vente en nue-propriété et de la convention de démembrement où le vendeur continue à occuper le bien, l’acheteur est un investisseur de long terme qui a un comportement rationnel. Il impacte son prix d’achat en fonction des charges qu’il devra assumer ou non dans le futur. Il sera donc plus offrant dans le cadre d’une vente en nue-propriété que dans le cas d’une vente où le vendeur conserve un simple droit personnel d’usage et d’habitation. Les barèmes standards en vigueur sur lesquels s’appuient les professionnels confirment cette différence de prix à l’achat. |
Qui vote en assemblée générale des copropriétaires ?
Dans le cas d’une copropriété, et afin de faciliter la vie de la copropriété, il est pertinent de désigner l'usufruitier comme représentant du lot pour être convoqué en assemblée générale et y voter quelle que soit la nature de la décision.
L’usufruitier est donc convoqué aux assemblées générales de copropriétaires et a seul le droit de vote. Il doit néanmoins informer à l’avance le nu-propriétaire de l'ordre du jour des assemblées et respecter sa consigne de vote pour tous les votes relatifs à des dépenses de type « grosses réparations ».
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