Le complément de prix et l’assurance

Il n’est demandé à l’investisseur de verser un complément de prix que dans le cas où il récupère la pleine propriété du bien plus tôt que prévu initialement, ce qui survient en cas de décès prématuré du vendeur, qui entraîne l'extinction immédiate de l’usufruit temporaire.

L’objectif de ce mécanisme est de protéger le patrimoine du vendeur et sa succession, car dans ce cas l’usufruit temporaire qui a été précompté au départ pour calculer le prix de vente du bien n’a en réalité pas été entièrement consommé.

En clair, si l’investisseur bénéficie au départ d’une réduction de prix à hauteur de 20 ans de loyers (i.e si un vendeur conserve un usufruit temporaire de 20 ans), le prix initial se révélerait assez injuste si l'investisseur récupérait le bien 12 ans plus tôt que prévu sans aucune contrepartie (cas d'un décès du vendeur au bout de 8 ans).
Pour éviter cet effet d'aubaine lié au décès du vendeur, le mécanisme du complément de prix vient compenser cette perte que subit le patrimoine du vendeur en indemnisant sa succession.
L’investisseur est néanmoins récompensé pour sa flexibilité et son engagement à ne pas spéculer sur le décès d'autrui. Il bénéficie en effet d’un abattement sur le complément de prix qu’il devrait logiquement payer, i. e. la valeur de l'usufruit « perdu» par le vendeur car non consommé.  Le montant du complément de prix à verser est toujours inférieur à cette valeur.

Concrètement, si par exemple vous récupérez le bien 5 ans plus tôt que prévu, vous devrez alors verser un complément de prix à la succession du vendeur inférieur à la valeur de 5 ans d’usufruit – autrement dit inférieur à 5 ans de loyers capitalisés.

Le Contrat Monetivia offre au vendeur la possibilité de se maintenir dans les lieux à la fin de l’usufruit temporaire s’il est encore en vie - il aura alors toujours au minimum 92 ans. Dans ce cas, l’investisseur est indemnisé par une assurance. En effet, le vendeur souscrit au moment de la transaction un contrat d’assurance de type rente différée auprès d'Allianz Vie dont l’investisseur est le bénéficiaire.
Résultat : il perçoit une rente mensuelle versée par l'assureur tant que le senior est en vie et habite le bien après la fin de l’usufruit temporaire.

À tout moment, le senior peut néanmoins décider de quitter les lieux. L’investisseur récupère alors la pleine propriété du bien et c'est alors le vendeur qui perçoit jusqu'à son décès la rente versée par Allianz.

Ce mécanisme assurantiel protège bien l’investisseur car il est incitatif : si jamais le vendeur n’a plus l’utilité du bien, par exemple parce qu’il doit aller vivre en maison de retraite, il a tout intérêt à libérer les lieux pour pouvoir bénéficier à son tour de la rente versée par Allianz.

Le montant minimum garanti de la rente différée est calibré en général pour correspondre à environ 3% du montant déboursé initialement par l’investisseur en nue-propriété.

À noter que le montant effectivement versé à l’issue du différé sera en principe supérieur au minimum garanti car chaque année un taux de revalorisation de la rente différée est attribué par Allianz Vie sur la base des résultats techniques et financiers de l’exercice.